Na internete sa pravidelne objaví diskusia, ktorá končí rovnakou vetou: „Na byt na Slovensku už normálny človek nedosiahne.” Ešte pred pár rokmi to znelo ako frustrácia tých, čo nestihli kúpiť včas. Dnes to potvrdzujú aj tvrdé dáta.
Podľa Deloitte Property Index 2025 potrebuje Slovák v Košiciach na kúpu 70 m² bytu vyše 14 hrubých ročných platov. To je viac ako v Londýne, Miláne alebo Varšave. Bratislava je na tom o niečo lepšie s 12,2 platu, ale stále je nad európskym priemerom.
Koľko ročných platov stojí byt v rôznych mestách?#
Deloitte každý rok porovnáva pomer ceny štandardného 70 m² bytu k priemernej hrubej ročnej mzde v danom meste. Čím vyššie číslo, tým je bývanie menej dostupné.
| Mesto | Počet hrubých ročných miezd |
|---|---|
| Praha | 15,0 |
| Košice | 14,2 |
| Banská Bystrica | 12,8 |
| Bratislava | 12,2 |
| Budapešť | 11,4 |
| Londýn | 10,8 |
| Miláno | 9,9 |
| Varšava | 9,8 |
| Kodaň | 9,3 |
| Rím | 8,1 |
| Záhreb | 7,5 |
| Aarhus | 5,8 |
Tieto čísla šokujú najmä pri pohľade na Košice. Druhé najväčšie mesto Slovenska s priemerným platom výrazne pod úrovňou Bratislavy, no s cenami bytov, ktoré sa jej blížia. Výsledok je alarmujúci pomer 14,2 ročných platov.
Prečo sú Košice drahšie ako Londýn?#
Zdá sa to absurdné, ale matematik je jednoduchý. V Londýne sú byty síce drahšie v absolútnych číslach, no tamojšie platy sú niekoľkonásobne vyššie. Na Slovensku sa ceny nehnuteľností za posledné roky vyšplhali na úrovne západnej Európy, zatiaľ čo mzdy rástli výrazne pomalšie.
Podľa skúseností ľudí z online diskusií je situácia v Košiciach špecifická. Nová výstavba tam dlho stagnovala, čo vytvorilo nedostatok bytov. Zároveň do mesta prišli IT firmy a shared service centrá, ktoré tlačia ceny hore. Človek s košickým priemerom okolo 1 400 eur hrubého nemá šancu konkurovať kupujúcim s dvojnásobným príjmom.
Čo hovoria ľudia, ktorí byt hľadajú?#
Z diskusií vyplýva niekoľko opakujúcich sa frustrácií:
Hypotéka za celý produktívny život. Pri súčasných sadzbách okolo 4 % a cene dvojizbáka v Bratislave za 180 000 eur vychádza splátka na 30 rokov zhruba 860 eur mesačne. Pre pár s dvoma priemernými platmi to znamená, že na bývanie ide tretina až polovica príjmu.
Nájom nie je alternatíva, ale iná pasca. Nájomné za dvojizbák v Bratislave sa pohybuje okolo 700 eur. Za rok zaplatíte 8 400 eur, ktoré vám nebudujú žiadny majetok. Mnoho ľudí opisuje pocit, že sú v bezvýchodiskovej situácii.
Starší byty sú lacnejšie, ale vyžadujú investíciu. Panelák z 80. rokov kúpite lacnejšie, no rekonštrukcia stien, rozvodov a okien vás vyjde na ďalších 20 000 až 40 000 eur. Celková suma sa potom priblíži novostavbe.
Regióny nie sú záchrana. Kto si myslí, že v Banskej Bystrici alebo Žiline kúpi lacno, bude prekvapený. Pomer cien k platom je tam rovnako zlý alebo horší, pretože regionálne mzdy sú ešte nižšie.
Prečo sa to nedá porovnať so situáciou rodičov?#
Generácia súčasných tridsiatnikov často počúva: „My sme si tiež museli šetriť.” Lenže čísla hovoria jasne. Podľa spomínaného indexu sa pomer cien bytov k platom na Slovensku za posledných 10 rokov takmer zdvojnásobil. Kým rodičia kupovali byt za 4 až 6 ročných platov, dnes je to 12 až 14.
Navyše v 90. rokoch a začiatkom tisícročia existovali zvýhodnené úvery, privatizácia bytového fondu za symbolické sumy a výrazne nižšie úrokové sadzby. Porovnanie generácií bez zohľadnenia týchto faktorov nedáva zmysel.
Aké riešenia sa diskutujú?#
Štátne nájomné bývanie je téma, ktorá sa na Slovensku opakuje roky. Krajiny ako Rakúsko alebo Holandsko majú desaťtisíce štátnych nájomných bytov, ktoré udržiavajú ceny na rozumnej úrovni. Na Slovensku je podiel nájomného bývania jeden z najnižších v Európe.
Regulácia krátkodobých prenájmov. Airbnb a podobné platformy sťahujú byty z dlhodobého nájmu. Viaceré európske mestá už zaviedli obmedzenia. Na Slovensku sa o tom zatiaľ len diskutuje.
Daňové zvýhodnenie prvého bývania. Niektorí navrhujú odpočítateľnú položku na hypotéku pre prvých kupujúcich, čo by aspoň čiastočne kompenzovalo vysoké ceny.
Zvýšenie ponuky. Stavebné konanie na Slovensku trvá podľa Doing Business indexu dlhšie než vo väčšine EÚ. Zrýchlenie povoľovacích procesov by pomohlo zvýšiť ponuku nových bytov a tlačiť ceny nadol.
Čo môže urobiť jednotlivec?#
Bez systémovej zmeny zostáva situácia pre bežného Slováka komplikovaná. Z diskusií vyplýva niekoľko stratégií, ktoré ľudia reálne používajú:
- Spoločný nákup s partnerom je dnes prakticky nevyhnutnosť, sám si v mestách byt kúpi málokto
- Šetrenie do ETF fondov namiesto stavebného sporenia, kde výnosy nepokrývajú ani infláciu
- Hľadanie v menej obvyklých lokalitách tesne za hranicou mesta, kde je meter štvorcový lacnejší aj o 30 %
- Vyjednávanie s developermi v období poklesu dopytu, kedy sú ochotnejší zľaviť
Dáta z Deloitte Property Indexu ukazujú problém, o ktorom mnohí Slováci intuitívne vedia. Bývanie sa stalo luxusom. Otázka nie je, či si to spoločnosť môže dovoliť ignorovať, ale ako dlho.
